党中央、国务院一再强调，我们必须保持房地产市场的稳定健康发展，即不仅要控制房地产价格的快速上涨，而且要防止房地产价格的快速下跌，避免异常的暴涨暴跌。那么，目前的房地产价格下跌是正常的还是不正常的呢？政府应该拯救市场吗？拯救市场会导致价格过高吗？作者认为，住房价格的监管不能与强有力和正确的税收政策分开。
       投机炒作是房价暴涨暴跌的罪魁祸首
       经济的快速发展，农村人口，特别是富裕人口向大城市的转移，导致北京、上海等国际大都市的住房消费需求增长，价格上涨是不可避免的。然而，还有一个无可争辩的事实是，越来越多的富人发现住房上涨的趋势，囤积了大量的导致住房需求异常快速增长，形成虚假的供应短缺，进一步促进住房价格的飙升。最著名的温州房地产投机集团是主要城市房地产投机的典型例子。
       权威部门统计显示，1998年至2006年，住宅投资年均增长27.4%，即住宅供应增长率约为27%，而我市人口增长率仅为3%，因此住宅供应应应大于需求。
       但住房被一些富人囤积，表面上供应不足，实际上是投机炒作。在过去的两年里，有一个奇怪的现象，即开发商也加入了投机的行列。此外，根据搜狐和新浪房地产频道发布的北京二手住房数据，北京的实际住房库存非常大。如果再加上新房地产的数量，北京可以交易的房屋实际上是惊人的。如果交易正常，供应可能超过需求，而不是供应短缺。
       那么，在当前房价下跌的趋势下，没有投机吗？答案是否定的。因为在价格不再上涨甚至下跌后，一旦投机者出售囤积的房屋，就等于损失，所以他们宁愿继续坚持下去。
       如果不尽快挤出如此大量的囤积房屋，不仅浪费了大量的空置资源，而且市场供求关系也难以正常。大量的炒作将使房价永远难以稳定，最终后果不堪设想：当价格膨胀到一定程度时，泡沫破裂必然会导致下降甚至暴跌，当时机成熟（如政府救助市场）时，这些投机者会进行大量的炒作，导致房价再次飙升……如此重复，房地产市场将陷入暴涨暴跌的冲击，罪魁祸首实际上是破坏正常供需关系的投机。
          开征保有税是抑制投机炒作的治本之策
       由于房地产市场冲击的罪魁祸首是投机，政府必须找到摆脱投机的方法，然后使住房供需关系正常化，房地产行业才能走上健康发展的轨道。为了摆脱投机，强有力的税收政策应该是最有效的经济手段之一。
       过去，虽然政府也采取了多种税收监管手段，但效果并不好，因为这些税收仅限于交易环节的一次性征收，可以全部计算到价格转移给买方。因此，这种税收监管措施不仅不能赶走投机，而且能促进房价的进一步上涨。
       囤积住房的零成本和房价上涨的心理预期使人们认为囤积住房只会增加价值，而不会损失。特别是，像北京这样的大城市的住房市场前景几乎对每个人都乐观，增值稳定、安全，保留成本为零。这两个因素同时存在，吸引了所有手中有一点钱的人蜂拥而至，少囤积了几套，多囤积了十几套或几十套。因此，税收政策的实施必须改变囤积住房零成本的现状，即让囤积住房的人支付更重的成本，至少抵消他的预期收入，以真正赶走投机者。
       发达国家针对上述两个诱发投机的因素，采取了两项有效措施：一是引导投资方向，即设立和规范房地产投资基金，让有兴趣投资房地产的人通过投资基金投资，但只投资于商业房地产（如房屋租赁、酒店、办公楼等），而不是住房；二是征收住房所有权税。所有占有者每年必须按当年评估的市场价值的一定比例纳税，以阻止那些想通过炒作住房致富的人。
       这两种措施是疏浚和堵塞的结合，效果很好，所以在发达国家的大城市基本上没有炒作家庭住房的行为。例如，在法国，买家必须向政府缴纳各种与住房有关的税。除地皮税外，他们还需要缴纳住房税和空房税。高税收成本使投机者几乎无利可图。因此，尽管巴黎享有世界花都的美誉，但住房市场的需求一般仅限于真实生活的需求，价格稳定。
       从中国目前的实际情况来看，为了有效防止住房价格的飙升和下跌，确保住房市场的健康稳定发展，我们不妨从发达国家的成功经验中学习。一方面，指导房地产投资者的正确投资方向，即建立标准化的房地产投资基金，投资于商业房地产；另一方面，尽快征收住房所有权税，将投机者赶走住房市场。
        运用税收调控手段应注意的几个问题
       我们拯救市场绝不是为了拯救那些被困的投机者，更不用说引发新一轮的投机来激活市场，而是为了避免持续低迷的房价拖累金融体系。
       我们救市一方面要放松过去限制交易量的从严政策，鼓励改善型住房需求；同时还要采取新的措施避免因政策放松而再次引发投机炒作，真正将这次调控政策的目的仅限于鼓励改善型住房需求。因此，应考虑开征住房保有环节的税收——赶走投机者；建立规范的房地产投资基金——引导投资者。只有这样，才能保证增加的交易量基本上都是改善型住房需求带来的，而不是投机炒作带来的。
      当当当前条件不完全满足时，就没有必要完全复制发达国家的做法。目前，不要对普通人拥有的所有房屋征税，只要矛头针对投机者。在征收此税时，我们可以同时明确生活所需的免税住房。免税范围可以通过最有利于纳税人的方式来确定，如按套数和面积两个标准计算。
      为防止业主将原有的多套房屋分散转让给兄弟姐妹以避税，如兄弟姐妹已有房屋，新占有仍需纳税；如果兄弟姐妹没有房屋，强迫兄弟姐妹享受也是一件好事，税务机关只要检查确实有兄弟姐妹。
       对于年度需要评估的问题，涉及国家税收的评估不应移交社会评估机构进行评估。目前，中国有一个官方的评估团队，即国家发展和改革委员会制度所属的价格认证体系。他们拥有一套成熟的评估技术和经验，由税务机关进行具体的评估和监督，可以满足税收征管的需要。
       此外，没有必要担心税收会转移给消费者。因为除了所有权税，现在已经征收营业税和所得税，他们最多可以将交易税转移给消费者，积累多年的所有权税如果也让消费者承担，那么他出售的房价将远高于新房（不缴纳所有权税），交易困难；保留时间越长，税收负担越重，转移越困难。
       简而言之，大量的投机是导致中国房地产市场冲击的害群之马。利用有针对性、有力的税收监管手段，尽快赶走投机投机，是确保中国房地产市场健康稳定发展的唯一途径，迫在眉睫。